Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.
Задача 1
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.
Задача 2
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
Алгоритмы расчета для решения задач 1-2.
- И с. об. = С в. с. об. – С здан., где
И с. об. – износ сопоставимого объекта;
С в.с.об. – стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа;
С здан. – стоимость здания.
- С здан. = С прод. – С земли, где
С прод. – стоимость продажи;
С земли – стоимость земли.
- К из. = И с. об. / С в.с.об., где
К из. – коэффициент износа.
- Т эф. = К из. * Т эк., где
Т эф. – эффективный возраст улучшений;
Т эк. – срок экономической жизни.
Задача 3
Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн.руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн.руб., а его доходы – 7,2 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.
Задача 4
Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 10 000 в год за 1м2 общей площади. Площадь здания – 200м2. На стоимость здания приходится 90% стоимости всего объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.
Задача 5
Торговый центр, имеющий 500м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв.м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3.
Определить вид устаревания. Какова его сумма?