Основными понятиями доходного метода оценки стоимости недвижимости является чистый операционный доход и коэффициент капитализации. При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:
- упрощенный баланс;
- отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Задача 1
Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 тыс.руб., за 1-й год норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания?
Задача 2
Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близлежащий аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 125 000 руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000руб. Определить стоимость недвижимости.
Задача 3
Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет, исходя из следующей информации:
- месячная рента обычно составляет $300 за кв.м.;
- текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;
- площадь каждой секции 500 кв.м.;
- здание состоит из трех секций;
- плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;
- управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1 000 в год;
- на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
- юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $ 5 000 в год;
- остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;
- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $ 90 000.
Задание
а) составить отчет собственника объекта недвижимости;
б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.
Задача 4
В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.
Какова будет величина:
а) потенциального валового дохода;
б) действительного валового дохода;
в) чистого операционного дохода.