Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.
Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.
Наиболее часто используемые коэффициенты:
- коэффициент недоиспользования: потери при сборе арендной платы от неполного использования площадей / потенциальный валовой доход;
- коэффициент самоокупаемости: операционные расходы и обслуживание долга /потенциальный валовый доход;
- коэффициент операционных расходов: операционные расходы/потенциальный или действительный валовой доход;
Задача
Исходные данные:
- общая площадь здания 1000 м2;
- свободная площадь 40 м2;
- ставка аренды для арендованных площадей $ 120/ м2;
- операционные расходы $ 54000.
Задание
Найти:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- чистый операционный доход;
- коэффициент недоиспользования;
- коэффициент самоокупаемости (точка банкротства);
- коэффициент операционных расходов.