Законодательная база оценки недвижимости

Содержание

Законодательная база оценки недвижимости (содержание, назначение, применение)

Задача  1:   (решить задачу сравнительным подходом).
Какова стоимость офисного помещения, расположенного в районе А, если объект аналог №1 продан в районе В за 10 млн. руб.? Помещения в районе В в среднем дешевле на 10 %, чем помещения в районе А. Объекты –аналоги №2 и №3, расположенные в районе А, проданы за 9,5 млн.руб. и 9,1 млн.руб. соответственно. 
Задача  2: (решить задачу затратным подходом).
Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома – 500 тыс руб. , его эффективный возраст – 11 лет, стоимость земельного участка – 60 тыс. руб. Известно так же, что недавно за 600 тыс руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого – 10 лет, стоимость нового строительства – 650 тыс.руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу участок.
Задача  3: (решить задачу доходным подходом).
Определите стоимость офисного помещения, состоящего из двух смежных комнат, сдаваемых разным арендаторам. Потенциальный валовый доход за год от сдачи в аренду одной комнаты составляет 200 тыс. руб., от другой – 50 тыс.руб. Общие расходы на страхование помещений – 20,3 тыс.руб., на коммунальные услуги – 127 тыс.руб. Риск потерь арендной платы составляет 5%, ставка капитализации – 23%.
Задача 4. 
При оценке объекта оценщик использовал три подхода и получил три величины стоимости:
7 200 000 руб – затратным подходом;
7 800 500 руб. – сравнительным подходом;
6 300 250 руб. – доходным подходом.
Определить рыночную стоимость объекта оценки, если оценщик исходил из следующих соображений:
В данном случае наибольший вес присваивается сравнительному подходу, так  как рынок недвижимости г. Н-ска на сегодняшний день хорошо развит, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений, аналогичных объекту оценки, достоверность использованной информации о ценах достаточно высока.
Доходному подходу присваивается вес, поскольку объектом оценки являются складские помещения, пользующиеся спросом, сдаваемые в аренду и, соответственно, приносящие определенный стабильный доход.
Затратному подходу присвоен наименьший вес, по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и, несмотря на рост инвестиционной активности на рынке недвижимости, низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нем подобного инвестиционного проекта.